الإجراءات المتبعة لبيع العقارات بالمزاد العلني
إعلان الجهة المسؤولة عن البيع عن نيتها في بيع العقار؛ فمن الممكن أن تكون هذه الجهة هي المالك الأصلي للعقار، أو بنك تجاري استملك العقار من صاحبه مقابل قرض شخصي، أو مؤسسة ضريبية يدين لها المالك بمبلغ مالي، حيث يشتمل هذا الإعلان على عرض الموعد المحدد والمكان الذي سيقام فيه المزاد. تحديد الشروط الواجب توافرها ضمن نص الإعلان كالاشتراك المطلوب والحد الأدنى لسعر البيع، بالإضافة إلى شروط أخرى، مثل: تحديد جنسية المتقدمين، وتحديد طبيعة الجهة التي يسمح لها بالمشاركة كأفراد أو شركات. قائمة شروط البيع بالمزاد العلني. ترك فترة زمنية كافية ما بين نشر الإعلان وموعد التقديم للاشتراك بالمزاد وموعد إقامته، وبذلك تتاح الفرصة للراغبين بالاشتراك بالتفكير ملياً قبل ذلك، كما تتاح الفرصة أيضاً للطعن القضائي في المزاد أو في أحد شروطه وصدور الحكم النهائي للطعن؛ حيث أن قبول الطعن في المزاد حتى ولو كان بعد إقامته سيلغي نتيجة المزاد، كما ستقوم الهيئة المسؤولة عنه بتعديل الشروط المتعلقة به وإعادته من جديد. تحديد قيمة البيع أو السعر الذي سيبدأ منه المزاد العلني، حيث يتم تحديد هذه القيمة من خلال خبير مختص يعمل على تقدير سعر العقار.
- قائمة شروط البيع بالمزاد العلني
- البينة على المدعي واليمين
- قاعدة البينة على المدعي
- قاعدة البينة على المدعي واليمين على من أنكر
قائمة شروط البيع بالمزاد العلني
3. تجزئة العقار يمكن تجزئة العقار إلى عدة صفقات ، هذا ما يقرره الرئيس التنفيذي بناءً على تقديم طلب من الدائن، هذا الطلب يوضح أن مصلحة المدين ترتبط بتجزئة السلع. فإن كان هناك عقار مكون من عدة طوابق ودور أرضي يمكن تجزئته للبيع إلى عدة صفقات والاستفادة من قيمته مجزئة، هذا الأمر يمكن أن يحدث إن كان هناك احتمال في زيادة عدد الراغبين في المزاد العلني. في تلك الحالة لابد من إعلان قيمة الصفقة المقدرة للعقار أو السلع المباعة في المزاد العلني قبل عرضها للبيع، ويتم ذلك بناءً على قرار الرئيس التنفيذي، وهذا القرار ينفذ بواسطة مسؤول الإجراءات الذي يباشر دفع كافة النفقات الخاصة بالإفراز. وبعد بيع العقار يتم خصم هذه النفقات من ثمنه، فهذه النفقات تعد نفقات قضائية ينبغي دفعها، لذلك كان علينا معرفة قائمة شروط البيع بالمزاد العلني. البيانات المطلوبة للبيع بالمزاد العلني في البداية وقبل إعلان المزاد يتم تنفيذ بعض الأمور كالحجز على الأرض أو العقار وتحديد قيمته، ثم يتم إعداد قائمة شروط البيع بالمزاد العلني حتى يتم البيع، وهذه القائمة يتم إعدادها حسب طلب الشخص الدائن أي من أصحاب الرهن أو الامتياز أو التأمين، كما أن القائمة تشمل عدة بيانات مثل: إحضار سند تنفيذي الخاص بتنفيذ الحجز.
2- البضائع التي لم تسحب من المستودعات ضمن المهلة القانونية التي تحدد وفقُا للمادة 75 من النظام. 3- البضائع والمواد التي لم يعرف أصحابها ولم يطالب بها أحد خلال مهلة الحفظ التي يحددها الوزير أو الجهة المختصة. وبينّت الجمارك السعودية، أنه يحق لها أن تبيع البضائع المحجوزة القابلة للتلف أو النقص أو التسرب أو كانت في حالة من شأنها أن تؤثر في سلامة البضائع الأخرى والمنشآت، استنادًا إلى محضر تثبت فيه حالة البضاعة والأسباب الداعية إلى بيعها.
تعتبر هذه القاعدة من القواعد الاساسية ايضا في تحديد من يقع عليه عبء الاثبات فهي قاعدة عامة مختصرة الكلمات واضحة المعنى، وذلك لانها تبين الطرف الذي يتحمل عناء او مشقة القيام بالاثبات، كما توضح الطرف الذي يتحمل عبء حلف اليمين بعد ان يعجز الطرف الاول في الدعوى عن القيام بما كلف به. هذه القاعدة من القواعد المتفق عليها بين الفقهاء شرعاً وقانوناً(1). ولبيان اهمية هذه القاعدة نتناولها بالبحث في الفقه الاسلامي والقانوني. اولاً- قاعدة البينة على المدعي واليمين على من انكر في الفقه الاسلامي. هذه القاعدة يشتمل معناها على شقين: الشق الاول- البينة على المدعي: الشق الاول: وهذا فحواه ان الذي يتحمل عبء الاثبات مبدئياً هو المدعي؛ لانه المكلف باقامة البينة؛ وذلك لانه من المفهوم سلفا ان كل خبر يحتمل الصدق والكذب، والادعاء المجرد لا يخرج عن كونه خبراً لا يكون صادقاً ما لم يستند بالحجة الراجحة الواضحة(2). والمقصد في جعل البينة في جانب المدعي هي ان جانبه ضعيف؛ لانه يدعي خلاف الظاهر اصلاً، ولاظهار قوته وكشف ما استتر واثبات عكس الظاهر الذي يبدو معهوداً للكافة ليس على حقيقته، يستلزم الامر منه البينة. اما المدعي عليه فلا يكلف باقامة البينة؛ لان قوله مؤيد بالظاهر، لكن اذا اقام الطرف الاول في الدعوى البينة الواضحة الصريحة الراجحة ولو كانت ظنية راجحة، وجب الامر على القاضي ان يفصل في الدعوى بالحكم لصالح المدعي ما دامت كافية لاثبات الحق ومخالفة الظاهر وليس للمدعي عليه في هذه الحالة الحق في طلب تحليف المدعي على صحة البينة او على استحقاقه المدعي به؛ لان ذلك يشكل اخلالا كبيرا لهذه القاعدة ولتعطلت مصالح الناس بعد ان اشترط المشرع البينة على المدعي، ولهذا يفترض صدق بينة المدعي، ولا يملك المدعي عليه الحق في تحليفه اليمين على صدق بينته(3).
البينة على المدعي واليمين
حديث: البينة على المدعي واليمين على من أنكر
وعن ابن عباس -رضى الله عنهما- أن النبي -صلى الله عليه وسلم- قال: « لو يعطى الناس بدعواهم، لادعى رجال أموال قوم ودماءهم، ولكن البينة على المدعي واليمين على من أنكر » (1) حديث حسن رواه البيهقي وغيره، هكذا وبعضه في الصحيحين. هذا الحديث أصل في باب القضاء والبينات والخصومات، قال: عن ابن عباس -رضى الله عنهما- أن رسول الله -صلى الله عليه وسلم- قال: « لو يعطى الناس بدعواهم، لادعى رجال أموال قوم ودماءهم » (1). « لو يعطى الناس بدعواهم » (1) يعني أنه لو كانت المسألة في الحكم مبنية على مجرد الدعوى، فإنه سيأتي لأجل البغضاء والشحناء بين الناس، يأتي من يدعي مال غيره، بل، ويدعي دمه، إذا مات بأي طريقة، ادعي أن فلانا هو القاتل. لو أعطي الناس -بمجرد الدعوى، بلا بينة- لحصل خلل كثير في الأمة وفي الناس؛ لأن نفوس الناس مبنية على المشاحة وعلى البغضاء وعلى الكراهة، فقد ينتج من ذلك أن يدعي أناس أموال قوم ودماءهم، فقال -عليه الصلاة والسلام-: « لو يعطى الناس بدعواهم » (1) يعني: بلا بينة على ما ادعوا، لادعى رجال أموال قوم ودماءهم. وهذا الإدعاء بلا بينة مرفوض؛ ولهذا كان لزاما على المدعي أن يأتي بالبينة، وعقب عليه كتفسير لذلك فقال -عليه الصلاة والسلام- ولكن البينة على المدعي، واليمين على من أنكر، قوله: « البينة على المدعي » (1) البينة اسم لكل ما يبين الحق، ويظهره على الصحيح المختار، فالبينات إذا كثيرة، فالشهود من البينات، والإقرار من البينات، والقرائن الدالة على المسألة من البينات، وفهم القاضي باختبار -أيضا- من البينات، فهم القاضي للمسألة باختبار، يختبر به الخصمين، فيظهر به له وجه الحق هذا من البينات.
قاعدة البينة على المدعي
ومن هذا المنطلق أورد الإمام النووي رحمه الله هذا الحديث ، ليكون أصلا في باب القضاء بين الناس ، إذ هو منهج يجب أن يسير عليه كل من أراد أن يفصل بين خصومات الناس ، ليعود الحق إلى نصابه وأهله ، ويرتدع أصحاب النفوس المريضة عن التطاول على حقوق غيرهم. إن هذا الحديث يبيّن أن مجرد ادعاء الحق على الخصم لا يكفي ، إذا لم تكن هذه الدعوى مصحوبة ببينة تبين صحة هذه الدعوى ، كما قال النبي صلى الله عليه وسلم: ( لكن البيّنة على المدّعي). وتعريف البيّنة: اسم جامع لكل ما يظهر الحق ويبيّنه ، وعلى هذا فهناك أمور كثيرة يصدق عليها هذا المعنى ، فمن ذلك: الشهود ، فعندما يشهد الشهود على حق من الحقوق فإن ذلك من أعظم البراهين على صدق المدّعي ، ومن هنا أمرنا الله بالإشهاد في الدَّين حفظا لهذا الحق من الضياع فقال: { واستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء أن تضل إحداهما فتذكر إحداهما الأخرى} ( البقرة: 282). ومن البينات أيضا: إقرار المدعى عليه ، وهو في الحقيقة من أعظم الأدلة على صحة الدعوى ، كما ذكر ذلك الفقهاء ، ومن هذا الباب أيضا: القرائن الدالة على القضية ، وفهم القاضي للمسألة باختبار يجريه على المتخاصمين ، إلى غير ذلك من أنواع البيّنات.
قاعدة البينة على المدعي واليمين على من أنكر
8- سليم رستم باز، شرح المجلة، ج1، ص51. 9- منير القاضي، شرح مجلة الاحكام، ص139. 10- د. السنهوري، الوسيط، ج2، طبعة نادي القضاة، 1983، ص67؛ د. سليمان مرقس، اصول الاثبات في المواد المدنية، ط2، المطبعة العالمية، مصر، 1953، ص85؛ د. ادم وهيب النداوي، شرح قانون البيانات و الاجراء الاردني، مكتبة دار الثقافة للنشر و التوزيع، عمان، الاردن، 1998، ص56؛ د. نبيل ابراهيم سعد، الاثبات في المواد المدنية و التجارية، منشأة المعارف، الاسكندرية 2000م ، ص66؛ د. مفلح عواد القضاة، البينات في المواد المدنية و التجارية، ط1، مطبعة جمعية عمال المطابع التعاونية، 1411هـ- 1990م ، ص35. 11- السنهوري، الوسيط، ج2، ص68؛ د. محمد فتح الله النشار، المصدر السابق، ص123؛ د. محمد حسن قاسم، الاثبات في المواد المدنية و التجارية،ط1، الدار الجامعية بيروت، 2001، ص33. 12- د. نبيل ابراهيم سعد، الاثبات في المواد المدنية و التجارية، منشأة المعارف، الاسكندرية 2000م ، ص73؛ قرار محكمة تمييز العراق رقم 621/ص/6 في 10/4/1961، عبد العزيز السهيل، احكام القضاء العراقي، ص136. 13- عز الدين الدناصوري و حامد عبد الحميد عكاز، التعليق على قانون الاثبات المصري، عالم الكتب القاهرة ، ص3؛ توفيق حسن فرج، قواعد الاثبات في المواد المدنية و التجارية، موسسة الثقافية الجامعة، الاسكندرية، 1983، ص30؛ جلال العددي، مبادئ الاثبات في المسائل المدنية، بدون بيانات طبع ، ص70؛ محمد الصوري، التعليق على مواد قانون الاثبات العراقي، ج1، ص41.
3 - البيعُ والقرضُ والإجارةُ وغيرُهَا مِن الحقوقِ الماليَّةِ، قالَ تعالَى: {وَاسْتَشْهِدُوا شَهِيدَيْنِ مِنْ رِجَالِكُمْ فَإِنْ لَمْ يَكُونَا رَجُلَيْنِ فَرَجُلٌ وَامْرَأَتَانِ مِمَّنْ تَرْضَوْنَ مِنَ الشُّهَدَاءِ} ، فلا بدَّ مِن شاهدينِ أو شاهدٍ وامرأتين لإثبات المدَّعَى في الحقوقِ الماليَّةِ. 4 - الرَّضاعُ والولادةُ والبكارةُ، مثلُ هذه الأمورِ لا يطَّلعُ عليها الرِّجالُ تُقبَلُ شهادةُ النِّساءِ، وإن انفردْنَ عن الرِّجالِ، وقد تُقْبَلُ شهادةُ المرأةِ الواحدةِ في بعضِ الأحيانِ: عن عُقبةَ بنِ الحارثِ: (تَزوَّجتُ امرأةً فجاءَتْنَا امرأةٌ سوداءُ فقالَتْ أَرْضَعْتُكُمَا، فأتيْتُ النَّبيَّ صَلَّى اللهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ فقلْتُ: تزوجْتُ فلانةً بنتَ فلانٍ، فجاءَتْنَا امرأةٌ سوداءُ فقالَتْ لي: إنِّي قد أرضعتُكُمَا، وهي كاذبةٌ، فَأَعْرَضَ عنه، فأتيتُهُ مِن قِبَلِ وجهِهِ قلْتُ: إنَّها كاذبةٌ) قالَ: ((كَيْفَ بِهَا وَقَدْ زَعَمَتْ أَنَّهَا قَدْ أَرْضَعَتْكُمَا، دَعْهَا عَنْكَ)). ففارَقَها عُقبةُ ونَكَحَتْ زوجًا غيرَهُ. والشَّاهدُ في الحديثِ أنَّهُ لم يشهدْ بذلك إلاَّ امرأةٌ واحدةٌ. والبيِّنَةُ هي حُجَّةُ المدَّعِي، قالَ صَلَّى اللهُ عَلَيْهِ وَسَلَّمَ: ((البيـِّنةُ علَى المدَّعِي)).